Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thu hút sự quan tâm của người nước ngoài. Câu hỏi về quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở giữa người nước ngoài và người Việt Nam là vấn đề được nhiều người quan tâm. Vậy khi không còn nhu cầu sử dụng, người nước ngoài có thể chuyển nhượng căn hộ của mình cho người Việt Nam không? Vua Nhà đất sẽ làm rõ vấn đề này theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở 2023 qua bài viết dưới đây.
1. Người nước ngoài nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2023 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Nhà ở 2023), các đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
-
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
-
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
-
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam có những hạn chế nhất định. Thời hạn sở hữu (thường tối đa 50 năm, có thể gia hạn và số lượng căn hộ được phép sở hữu trong một tòa nhà chung cư hoặc khu vực nhất định.
2. Người nước ngoài có được chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam không?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam được phép chuyển nhượng căn hộ cho cá nhân, tổ chức khác với điều kiện như sau:
- Nếu người nước ngoài muốn bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;
- Nếu người nước ngoài muốn bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho tổ chức, cá nhân nược ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân đó sẽ chỉ được sở hữu nhà trong thời gian còn lại và vẫn sẽ được gia hạn đẻ sở hữu thêm nhưng phải được Nhà nước xem xét theo quy định tại Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Tuy nhiên, theo quy định của Chính phủ cấm các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời tuy nhiên nếu đang sử dụng mà không còn nhu cầu nữa nhưng phải còn thời hạn sở hữu nhà ở thì người nước ngoài được phép bán lại nhà ở đang sử dụng cho cá nhân, tổ chức khác Ngoài ra, việc chuyển nhượng phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính. Phải chịu nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Lưu ý về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Theo quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD:
- Cá nhân tổ chức đã nhận bàn giao hoặc chưa nhận bàn giao khi mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Cá nhân, tổ chứ nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đang đã nhận chuyển nhượng trước đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Như vậy cá nhân, tổ chức được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức cá nhân khác khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được thực hiện theo từng căn hộ hoặc từng căn nhà riêng lẻ. Nếu hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ), bên chuyển nhượng phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. Bên chuyển nhượng phải lập hợp đồng mua bán nhà ở chuyển nhượng hoặc lập phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng căn hộ giữa người nước ngoài và người Việt Nam:
Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, quy trình chuyển nhượng căn hộ từ người nước ngoài sang người Việt Nam bao gồm các bước sau:
1. Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng:
-
- Hai bên cần lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Nội dung văn bản phải đầy đủ các thông tin về các bên chuyển nhượng, số ngày, tháng năm của hợp đồng, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Văn bản chuyển nhượng được lập thành 6 bản: 3 bản gửi chủ đầu tư, 1 bản nộp cơ quan thuế, 2 bản do các bên giữ. Ngoài ra còn lập 1 bản để lưu trữ tại cơ quan công chứng. Chứng thực nếu như văn bản chuyển nhượng phải thực hiện công chứng, chứng thực;
2.Công chứng, chứng thực hợp đồng, nộp thuế:
-
-
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
-
3.Nộp hồ sơ chuyển nhượng chủ đầu tư:
-
-
-
- Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng hợp đồng.
- Hồ sơ bao gồm:
+ 5 văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng có công chứng( nếu có)
+ Hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng.
+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Hoặc trường hợp miễn thuế thì có giấy tờ miễn thu
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận quyền nhượng
-
-
4. Chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng:
- Trong vòng 5 ngày làm việc, chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Sau đó bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ những giấy tờ sau:
+ 2 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng và 1 bản của bên nhận chuyển nhượng
+ Bản chính hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng trước liền kề trước đó (nếu có); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; bản sao chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miền thuế;
5. Hoàn tất nghĩa vụ tài chính:
- Người nước ngoài chuyển nhượng nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản phí liên quan.
- Lần chuyển nhượng thứ hai tương tự như lần đầu tiên;
6. Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận theo quy định về luật đất đai. Để được cấp giấy chứng nhận thì ngoài những giấy tờ được quy định trong Luật đất đai thì bên đề nghị cần nộp thêm: bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư…(điểm a khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD) và bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư
Như vậy, người nước ngoài có quyền chuyển nhượng căn hộ của mình cho người Việt Nam với đầy đủ các điều kiện pháp lý và thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật Việt Nam. Phía trên là bài viết giải đáp câu hỏi: “Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam có được không?”. Mong bài viết giúp cho Anh/Chị có thêm thông tin và kiến thức về Bất động sản ạ!!
Văn phòng Vua Nhà đất
Team Vua Nhà Đất làm việc và sinh sống tại đây nên rất hiểu và Calla garden. Về đời sống tại đây, anh chị cần tìm hiểu về Calla garden, về KDC 13C, KDC Conic, đừng ngại nhấc máy lên gọi cho Vua Nhà Đất hỗ trợ nhé.
Cám ơn các anh chị đã đọc bài ạ. Chúc anh chị luôn vui tươi, mạnh khoẻ và thành công. Team Vua nhà Đất. Team Vua Nhà Đất – “Mua nhanh Bán nhanh vì giá tốt” 
—
