Pháp lý cao nhất của bất động sản là Giấy chứng nhận hay còn được gọi là Sổ hồng Sổ đỏ, nên bất động sản đã được cấp sổ hồng sổ đỏ thì người dân có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, được bồi thường. Tuy nhiên, quyền lợi của người sử dụng đất chưa có sổ có rất nhiều mà không phải ai cũng biết. Ở bài viết này, mình sẽ nêu rõ những quyền lợi ấy nhé:
Sổ đỏ sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tuỳ vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy Chứng Nhận). Đất không có giấy chứng nhận gồm 2 trường hợp:
- Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
- Đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau.
Sau đây là một số quyền lợi của người sử dụng đất chưa có sổ:
#1. Được bồi thường về đất:
- Đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp:
Theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”
Như vậy, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận:
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước 01/7/2014. Nội dung này được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
#2. Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất:
Theo Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”. Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
#3. Được chuyển nhương, tặng cho trong 2 trường hợp:
Lưu ý: Chỉ áp dụng khi có Giấy chứng nhận.
Theo Khoản 1 Điều 88 Luật Đất Đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật naỳ;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, có 2 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế Quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Tất cả người nhận quyền thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
#4. Được cấp giấy phép xây dựng:
Mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong những loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị Định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp phép xây dựng.
Lưu ý: Chỉ được xây dựng Nhà ở trên Đất ở.
#5. Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất:
Theo Khoản 5 ĐIều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện Cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định thu xử lý theo quy định của Chính Phủ”.
Theo Khoản 7 Điều 20 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP, nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai. Như vậy, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù sử dụng đất không có sổ đỏ nhưng người dân vẫn có những quyền rất quan trọng như được sử dụng đất tạm thời, được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện, được chuyển nhượng, tặng cho trong một số trường hợp.
Hy vọng bài viết về những quyền lợi của người sử dụng đất chưa có sổ có ích với bạn.
Team VuaNhaDat.net viết có tham khảo
