Trong giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc mua nhà đất thường được tiến hành sau khi 2 bên đã thoả thuận miệng xong, nó đánh dấu kết quả của sự đàm phám giữa 2 bên. Đặt cọc nhằm đảm bảo việc giao kết thực hiện hợp đồng trong một thời hạn nhất định.
Trên thực tế, trong giao dịch mua bán nhà đất không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất, điều này phụ thuộc vào ý chí tự nguyện của người mua và người bán. Mặc dù đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất Đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Mà khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà phải thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản.
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Trên thực tế, bước 2 và bước 3 thực hiện cùng 1 thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thoả thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán. Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi kí hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhắm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tuy Luật không bắt buộc 2 bên phải kí hợp đồng đặt cọc, nhưng thực tế thì ai cũng thực hiện bởi nó thêm cơ sở niềm tin cho 2 bên thực hiện việc công chứng sau đó.
Vậy cần thể hiện điều gì trên hợp đồng cọc mua nhà đất:
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thoả thuận như: giá trị nhà đất (Giá bán), số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, phương thức thanh toán, bàn giao nhà đất, thời gian và địa điểm công chứng điều khoản bồi thường (nếu có), quyền và nghĩa vụ của các bên…
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng/chứng thực không?
Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất Đai 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định côgn chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất được xác định như thế nào?
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đạt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thoả thuận thì sẽ bị phạt cọc, mức phạt cọc được quy định rõ tại khoàn 2 điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Theo đó, mức phạt được quy định như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhân đặt cọc (mất số tiền đã cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đã cọc).
Lưu ý: Các bên có thoả thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiệj thoả thuận đó với điều kiện nội dung thoả thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Xác định rõ các khoản bồi thường và phạt cọc. Trong giao dịch mua bán nhà đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “lật kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt. Theo đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thoả thuận trước đó trong hợp đồng. Vì vậy, người mua lưu ý phải xem xét kĩ điều khoản về tiền phạt, bồi thường để bảo đảm quyền lợi cho mình.
Nên lưu ý: Không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền mà không có bất kỳ thoả thuận ràng buộc gì khi đặt cọc. Theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thoả thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc. Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thoả thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất, trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại một khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thoả thuận đặt cọc thì không xử lý được.
Bạn nên phân biệ rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước, nghe có vẻ giống nhau nhưng hai khoản này khác nhau. Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền đảm bảo hợp đồng giao kết mà bên mua giao trước cho bên bán. Về bản chất, 2 khái niệm này hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau. Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước 1 phần nghĩa vụ. Vì như vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.
Vậy chúng ta nên đặt cọcbao nhiêu thì hợp lý? Đây tuy là vấn đề không lớn trong toàn bộ cuộ giao dịch, nhưng nếu ai để ý và tính toán kĩ càng cũng sẽ không hề thừa thãi. Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc, do vậy các bên được quyền thoả thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thoả thuận ở mức dưới 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà. Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tuỳ thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Trên thực tế có nhiều trường hợp đã đặt cọc mua nhà đất nhưng sau đó lại tìm được thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị người bán trả trước trả lại tiền cọc, nếu người đó không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thoả thuận khác thì tiền cọc sẽ thuộc về người bán đầu tiên. Điều này là đương nhiên. Vậy nên trước khi mua nên tìm hiểu kĩ càng đừng để xảy ra trường hợp mất tiền oan chỉ vì sự nóng vội của bản thân.
Khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất mà hai bên đã thống nhất kí kết có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đó; do vậy, các bên cần tìm hiểu kĩ thông tin nhà đất và biết cách thoả thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro mà khi giao dịch hai bên đã thống nhất.
Trong giao dịch nhà đất, để kí hợp đồng đặt cọc mua nhà an toàn và đảm bảo quyền lợi, bạn không nên bỏ qua những lưu ý trên.
Team VuaNhaDat.net viết và có tham khảo.
