Hiện nay, việc mua bán đất nền dự án rất phổ biến, bạn có thể thấy đất nền dự án được giới thiệu khắp nơi: trên internet, biển quảng cáo, tờ rơi … việc quảng cáo nhan nhản và rất hấp dẫn nên cũng thu hút rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên rất nhiều trong số đó chỉ là dự án trên giấy hay còn gọi là dự án ma, hoặc là dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán”. Rất rủi ro cho nhà đầu tư. Vậy làm thế nào để biết dự án đất nền đầy đủ pháp lý, tránh rủi ro cho nhà đầu tư.
Trên thực tế, thường thì hồ sơ pháp lý của những dự án chỉ có tên Chủ đầu tư, tên dự án, bản vẽ phối cảnh, bản vẽ chi tiết phân lô chưa có đầỳ đủ hồ sơ pháp lý đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn được giới thiệu để bán. Khi đến khu đất thì chỉ là khu đất trống, chưa có hạ tầng hoặc có thì hạ tầng rất sơ sài, thiếu đồng bộ. Khi hỏi thì được giới thiệu là dự án đang trong quá trình triển khai hạ tầng, đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý,… Theo đó, cùng với vài chiêu dụ như “bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng, cam kết tỷ lệ sinh lời, chỉ còn vài lô giá rẻ,…” mà rất nhiều nhà đầu tư đã vội xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mua mà không tìm hiểu kỹ, bị sập bẫy, bị chiếm dụng vốn trái phép và rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.
Nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc nêu trên cho nhà đầu tư, căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, xin chia sẻ về các điều kiện, các bước để nhận biết và kiểm tra một dự án đất nền chưa đủ điều kiện để nhận cọc và bán.
MỘT DỰ ÁN ĐẤT NỀN ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN THÌ CÓ ĐẦY ĐỦ CÁC ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ SAU:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với các trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Phù hơp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện;
Như vậy, khi chủ đầu tư không có đủ điều kiện pháp lý như trên là dự án đất nền đó không đủ điểu kiện pháp lý để bán.
VẬY LÀM THẾ NÀO ĐỂ BIẾT CÁC DỰ ÁN ĐẤT NỀN KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÁN THEO CÁC ĐIỀU KIỆN TRÊN?
Việc đầu tiên là không nên nghe và tin những gì mà bên bán/môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó là phải hỏi, đọc, thấy và kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án đó theo các bước sau:
Bước 1: Yêu cầu môi giới/người bán cung cấp hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này gồm:
- Giấy chứng nhận đầu tư dự án của chủ đầu tư;
- Quyết định giao đất;
- Van bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Bản vẽ thi công đã được phê duyệt…
Sau đó đọc và kiểm tra hồ sơ, biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và kí hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Nhiều trường hợp mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thoả thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản uỷ quyền hoặc thoả thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.
Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kĩ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giớ lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.
Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệ thu phải được có quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Nhiều trường hợp, dự án một nơi, nhưng người môi giới/ người giói thiệu lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác nhằm đánh lừa người mua. Do vậy, để không bị lừa thì phải xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước và thấy hợp pháp đủ điều kiện rồi thì mới đi xem đất. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.
Bước 5: Hỏi người mua giới/ người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này chưa: Gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo bước này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Bước 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán, nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);
Như vậy, nếu chỉ tin vào lời nói, lời hứa của chủ đầu tư/người môi giới hoặc một vài tờ báo viết về sự nổi bật của dự án hoặc chỉ xem bản đồ tổng quan dự án thì không nói nên được điều gì, mà cần thiết phải hỏi để đánh giá được 6 bước nêu trên rồi hãy quyết định. Đầu tư đất nền nói riêng và bất động sản nói chung rất khác với mô hình đầu tư sản phẩm khác bởi vì tính thanh khoản kém hơn, hay biến động theo thị trường và nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì rõ ràng rất khó để xử lý và thoát ra.
Hy vọng bài viết Làm thế nào để biết dự án đất nền đầy đủ pháp lý này hữu ích với bạn.
Team VuaNhaDat.net viết có tham khảo.
