Trong giao mua bán bất động sản, người mua người bán thường tiến hành kí hợp đồng đặt cọc để 2 bên làm căn cứ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng mua bán. Hiện tại có 2 loại đặt cọc, một là kí hợp đồng đặt cọc tay giữa người mua và người bán, hai là kí hợp đồng cọc công chứng tại phòng công chứng.
Ai cũng biết kí hợp đồng cọc công chứng sẽ an toàn hơn cho người mua, vì khi kí hợp đồng cọc công chứng người bán sẽ không nhận cọc được của nhiều người, hoặc có nhận cọc nhiều người thì người kí hợp đồng công chứng sẽ được Luật pháp bảo vệ. Như vậy người kí cọc công chứng sẽ tranh rủi ro cho người mua trong trường hợp người bán có ý muốn chiếm dụng vốn hoặc lừa nhiều người cùng cọc trên một bất động sản.
Việc kí hợp đồng cọc công chứng cũng có một số rủi ro nhất định cho người bán trong trường hợp người mua không chịu đến kí hợp đồng chuyển nhượng và không hợp tác huỷ hợp đồng cọc đã công chứng. Tuy nhiên, đối với VuaNhaDat.net, chúng tôi vẫn tư vấn cho người mua nên chọn kí hớp đồng cọc công chứng cho an toàn, bên cạnh đó chúng tôi cũng tính toán kĩ càng thời gian hợp lý, nghe câu chuyện của 2 bên, xét mức độ thiện chí của 2 bên để giúp 2 bên ra những thoả thuận ràng ruộc nhau, phải có trách nhiệm cùng nhau giao kết hợp đồng đã thuận thuận.
Làm việc kĩ là thế, tuy nhiên cũng gặp trường hợp 1 trong 2 bên không thực hiện hết thoả thuận đa cam kết, nên ở bài viết này, Chúng tôi đưa ra giải pháp xử lý cho tình huống này:
Trong trường hợp 1 trong 2 bên không thực hiện giao kết hợp đồng công chứng đã kí thì trước kí tiến hành huỷ hợp đồng cọc, bạn nên xem xét và cân nhắc kĩ lý do, rủi ro và dự trù các phương án để bản thân không gặp phải những tình huống khó giải quyết, tiền mất tật mang.
Huỷ hợp đồng cọc có thể trở thành căn cứ yêu cầu khởi kiện khi một bên trong hợp đồng vi phạm hợp đồng và xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại. Vậy khi nào được huỷ hợp đồng cọc một cách hợp pháp, theo khoản 1 Điều 423 Bộ Luật Dân sự 2015, một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:
- Một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận;
- Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Trong trường hợp một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng (như nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,…) hay vi phạm điều kiện huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo pháp luật thì một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng.
Khi hợp đồng đặt cọc bị huỷ bỏ sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 427 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:
- Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thoả thuận về giải quyết tranh chấp;
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản;
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Những tranh chấp liên quan đến “Huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc” thường là yêu cầu đòi lại tiền cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Khi không thể thoả thuận để giải quyết tranh chấp thì có thể làm đơn khởi kiện ra Toá án nhân dân cấp huyện nơi bên mua cư trú yêu cầu Toà án tuyên bố huỷ hợp đồng đặt cọc.
Trình tự thủ tục gỉai quyết & Hồ sơ huỷ hợp đồng đặt cọc bao gồm:
- Đơn khởi kiện
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thoả thuận gia hạn đặt cọc);
- Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
- Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao)
Trình thự thủ tục huỷ hợp đồng
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện:
- Nộp đơn khởi kiện đến toà án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp,
- Toà án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
- Toà án phân công thẩm phán để xem xet và giải quyết đơn khởi kiện.
- Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
- Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Toà án.
- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
- Sau khi vụ án được thụ lý, toà án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 2 tháng.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập,
- Thẩm phán sẽ mở phiên toà sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của toà án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Lưu ý là: Khi kí hợp đồng cọc công chứng, rất an toàn cho người mua bởi hợp đồng cọc công chứng sẽ hạn chế người bán nhận cọc của nhiều người. Tuy vậy nhưng đã có trường hợp người mua lợi dụng điểm này để gài người bán, đẻ ép giá và ép người bán không phạt bồi thường trong trường hợp người mua không thực hiện giao kết hợp đồng.
Với tư cách là người trung gian tư vấn cho bên mua và bên bán, VuaNhaDat tư vấn rất kĩ cho 2 bên cũng như xét thêm hành vi, thiện chí của 2 bên để có những bước xử lý an toàn cho 2 bên. Anh chị cần tham khảo câu chuyện thực tế về Hợp đồng cọc công chứng thì đừng ngại liên hệ với VuaNhaDat.net nhé.
Trân trọng,
Team VuaNhaDat viết và có tham khảo
